Les militants de Philadelphie ont déclaré une victoire historique en octobre lorsque les autorités municipales ont accepté de leur donner 59 bâtiments vacants pour y loger des sans-abri. Les propriétés seront remises aux membres de la coalition Housing Action de Philadelphie dans le cadre d’un accord visant à fermer deux campements de sans-abri, que les activistes avaient mis en place en juin pour protester contre les politiques qui, selon eux, contribuent à la crise du logement dans la ville.
L’organisatrice principale du groupe, Jennifer Bennetch de OccupyPHA, a qualifié cet « accord d’historique» qui ouvrirait la voie à davantage de transferts de propriétés désaffectées à des groupes communautaires. Selon les experts nationaux sur la question des sans-abris, le succès des militants est «sans précédent». Keeanga-Yamahtta Taylor, un professeur assistant à l’Université de Princeton qui a écrit sur les pratiques racistes dans le secteur du logement, a qualifié l’accord d’«extrêmement significatif». «C’est un modèle, un modèle stratégique et une tactique qui devrait être généralisée par les groupes qui s’occupent du logement dans tout le pays», a-t-elle déclaré à Democracy Now.
La Philadelphia Housing Action – une coalition de nombreux groupes qui ont soutenu les campements de sans-abri – décrit l’accord avec la ville comme un pas dans la bonne direction dans son travail continu pour prévenir les déplacements dûs à la hausse de la valeur des propriétés et fournir des logements dont on a désespérément besoin. L’accord représente également un moment de réorientation pour le groupe, puisque les activistes passent de l’agitation pour les réformes à la gestion de ce qui sera finalement une grande organisation de logement abordable, sur des sites dispersés, qui pourrait comprendre plus de 150 résidents membres.
M. Bennetch a fait remarquer que le groupe gère déjà de manière informelle une quinzaine de maisons depuis mars, date à laquelle il a commencé à reprendre les propriétés inoccupées de la Philadelphia Housing Authority (PHA) dans le nord de Philadelphie, à les remettre en état et à y loger des familles sans abri. Une cinquantaine de personnes, pour la plupart des mères célibataires avec enfants, continuent à squatter ces maisons. Mais la coalition se lance maintenant
dans un nouveau travail : acquérir légalement 59 propriétés, trouver des financements et des matériaux, réhabiliter les bâtiments et mettre en place des systèmes financiers et de gouvernance.
«Je pense que nous avons fait du bon travail» pour les familles de ces 15 foyers, dit M. Bennetch. «Nous avons tout suivi, nous sommes restés en contact avec les gens et les avons protégés si la police de la PHA se présentait, et nous nous sommes assurés que l’eau coulait toujours et que les services publics étaient toujours en service. »
«Il est évident que je suis venue ici en tant que militante, et je ne comprends même pas vraiment comment nous en sommes arrivés là», dit-elle. «J’ai l’habitude d’agir et de crier sur les politiciens et de menacer de poursuivre les gens et tout ça». En même temps, dit-elle, «nous avons en quelque sorte le devoir de prendre le contrôle de la terre par la communauté pour la maintenir abordable et préserver la culture du quartier. C’est donc nouveau, mais c’est la vie. Il faut toujours passer à la phase suivante, alors je suis prête».
Éviter la recherche du profit
La ville et les militants impliqués discutent de l’organisation qui recevra les propriétés comme une fiducie foncière communautaire, mais à la fin de ce mois d’octobre, sa structure n’était pas encore claire. Une fiducie foncière communautaire, ou CLT, est généralement une organisation à but non lucratif qui conserve la propriété du terrain et vend ou loue le logement à des ménages à faibles revenus. Les restrictions sur le prix de revente permettent de maintenir les logements en propriété à un prix abordable de façon permanente tout en permettant aux vendeurs de se constituer un capital.
Les CLT ont gagné en popularité ces dernières années en tant que moyen d’assurer une accessibilité financière au logement à long terme. L’intérêt pour les CLT explose à Philadelphie, explique Justin Hollinger, avocat spécialisé dans les CLT au sein des services juridiques régionaux du logement. M. Hollinger nous a expliqué qu’il aide actuellement deux groupes locaux à mettre en place des fiducies foncières communautaires.
Actuellement, Philadelphie dispose d’un CLT, le Community Justice Land Trust, un projet du Women’s Community Revitalization Project (WCRP) à but non lucratif. Le trust a construit deux complexes de 35 unités, l’un avec des unités locatives et l’autre avec des maisons de ville en location-vente. Un autre projet de 33 unités est en cours de construction.
Mais le PMRC n’est pas impliqué dans les travaux de la Philadelphia Housing Action. Bennetch dit qu’elle prévoit de créer un nouveau CLT basé sur la location, tandis que l’autre animateur du campement, Sterling Johnson de la Black and Brown Workers Cooperative, dit qu’il ne pense pas utiliser une structure de CLT. «Nous ne faisons pas partie de ce mouvement», dit-il. Il critique les CLT parce qu’elles sont souvent dirigées par des administrateurs blancs plutôt que par des personnes de couleur qui vivent dans les maisons, et parce qu’elles participent au marché du logement à but lucratif en permettant aux résidents de vendre leurs maisons et de repartir avec un capital.
«Le profit crée cet espace pour où les gens se font concurrence», explique M. Johnson, qui est avocat et doctorant au département de géographie et d’études urbaines de l’université Temple. «Ils sont en concurrence sur la valeur de leurs propriétés et sur la manière dont ils s’accumulent de la richesse, au lieu que nous nous réunissions collectivement et que nous réparions les maisons des gens ensemble. C’est la motivation du profit qui crée cela. Ce n’est pas le but. »
M. Johnson indique que la Philadelphia Housing Action est en train de constituer une association à but non lucratif pour accepter les propriétés de l’Autorité du logement et de la ville. Les organisateurs et les résidents du campement se réuniront dans les semaines et les mois à venir pour décider d’une structure de gouvernance. Il envisage une propriété coopérative avec des restrictions d’acte qui empêchent les propriétés de se perdre sur le marché du logement à but lucratif. Il indique que le groupe dispose d’un certain nombre de modèles locaux qu’il pourrait imiter, comme la Greene Street Artists Cooperative dans le quartier de Germantown, qui compte 17 unités d’habitation/studio dans une usine reconvertie.
En fonction de l’équité en matière de sueur
L’accord avec la ville comporte deux volets distincts liés aux deux anciens campements de tentes. En échange de la fermeture du plus grand, le Camp James Talib-Dean au centre de Philadelphie, qui comptait parfois plus de 100 résidents, la nouvelle association à but non lucratif Philadelphia Housing Action recevra 50 propriétés de la ville et de l’Autorité du logement. La ville va également créer deux petits villages de 20 à 24 résidents d’ici juin prochain, fournir une aide rapide au relogement et à la location à 32 personnes et placer environ 14 autres personnes dans un programme de logement partagé.
En échange de la fermeture du Camp Teddy, plus petit et pouvant accueillir 35 personnes, la Philadelphia Housing Authority a accepté de donner aux militants neuf maisons longtemps inoccupées sur un pâté de maisons dans le nord de Philadelphie, ainsi qu’une aide financière pour les aider à payer les rénovations de sept de ces propriétés. Le conseil local des métiers du bâtiment et de la construction fournira une formation en matière de construction aux anciens résidents du camp.
Outre la contribution de l’Autorité du logement à la réhabilitation des sept maisons, les sources de financement pour créer et soutenir le nouveau collectif de logement n’ont pas encore été trouvées. Bennetch et Johnson déclarent qu’ils n’utiliseront pas le financement du crédit d’impôt pour le logement des personnes à faibles revenus ou d’autres aides gouvernementales. Il rejette l’idée de prendre des subventions de fondations caritatives parce qu’il pense que ces bailleurs de fonds exercent ensuite trop souvent un controle et ont tendance à coopter les mouvements sociaux.
Au lieu de cela, une fois l’association à but non lucratif créée, le groupe acceptera les dons de matériaux de construction et les contributions financières de donateurs individuels, dit-il. Les futurs résidents des maisons réhabiliteront les maisons eux-mêmes, de sorte que l’équité de la sueur, ou le travail non rémunéré, sera la clé du succès du projet.
Dans tout le pays, l’équité en matière de sueur joue souvent un rôle dans la création de logements abordables. Les prêts du programme d’auto-assistance au logement financé par le gouvernement fédéral sont utilisés pour construire ou réparer plus de 900 logements par an, les participants devant fournir 65 % de la main-d’œuvre. Habitat pour l’humanité exige des participants qu’ils contribuent à la construction de leur future maison en fournissant au moins 300 heures de travail.
À Philadelphie, les projets d’équité « en matière de transpiration » ont inclus le projet Oakdale Street de la Housing Association of Delaware Valley, qui a réhabilité 17 maisons dans le nord de Philadelphie en 1988. Tony Lewis, l’ancien directeur général de l’organisation, a déclaré que les participants – des familles recevant une aide fédérale – ont suivi des formations en construction le week-end et ont travaillé sur les maisons pendant des mois, après quoi ils ont pris possession des bâtiments rénovés. La ville a fait don des propriétés et a payé les matériaux de construction, et les travailleurs d’un syndicat ont effectué les premiers travaux gratuitement.
Même avec un travail non rémunéré, la réhabilitation de chaque unité coûtait 38 000 dollars il y a 22 ans, explique M. Lewis. Il a estimé que ce montant serait de 75 000 dollars aujourd’hui, et ajoute qu’il s’attend à ce que les réhabilitations de la Philadelphia Housing Action nécessitent des subventions de la ville ou d’autres financements publics. «Ils vont en avoir besoin. C’est très cher à faire, en raison de l’augmentation des coûts des matériaux, du bois, de la plomberie. S’ils ne veulent pas que les fondations ou certaines organisations leur donnent de l’argent, la probabilité qu’ils les trouvent sur le marché ou simplement auprès du grand public est probablement un vœu pieux».
Le directeur exécutif de la Philadelphia Housing Authority, Kelvin Jeremiah, a déclaré qu’il en coûterait entre 150 000 et 250 000 dollars pour réhabiliter les vieilles maisons, soit au moins 1,4 million dollars pour neuf maisons. Il a également noté que les 50 autres maisons que les militants doivent recevoir ne disposent pas de main-d’œuvre et de formation. Johnson a rejeté les chiffres de Jeremiah comme étant exagérés, car ils sont gonflés par la corruption et par les entrepreneurs qui surfacturent les agences publiques. L’Autorité en charge du logement doit également payer un taux de salaire en vigueur qui entraîne des coûts plus élevés que ceux que paieraient des constructeurs privés.
«C’est là que le caoutchouc rencontre la route. Il y a tellement de gens qui pensent qu’ils peuvent faire ce travail mieux que les professionnels» dit Jeremiah. «Le parc de logements que les militants obtiennent sont des logements qui sont restés vacants pendant longtemps. Ce sont des logements qui datent des années 1960 et 1970. Il faut de l’argent pour les réhabiliter et les rendre habitables».
Les logements très abordables qui pratiquent des loyers très bas nécessitent également un financement extérieur pour couvrir les frais de fonctionnement courants. Pour le Community Justice Land Trust de Philadelphie, ces coûts comprennent l’assurance, l’entretien, la gestion des biens, une réserve pour les réparations d’immobilisations et les impôts fonciers, que l’organisation doit payer malgré son statut d’organisation à but non lucratif, explique Nora Lichtash, directrice exécutive du WCRP. Les dons aident à couvrir ces dépenses.
«Il est très, très difficile de collecter des fonds. Au bout du compte, quand nous aurons des locataires, il y aura des frais de location, mais ils s’élèvent à 25 ou 35 dollars par mois, une petite somme. Il y a des CLT qui parlent d’économies d’échelle et du nombre d’unités dont vous avez besoin pour atteindre le seuil de rentabilité, mais nous n’y arriverons jamais», dit-elle. «En gros, nous mendions de l’argent, comme tout le monde. La plupart des CLT qui s’occupent de personnes à très faibles revenus.., vont toujours mendier de l’argent ».
L’option coopérative
Dans une coopérative de logement, les résidents gèrent directement leur communauté, souvent par l’intermédiaire d’un conseil d’administration élu. Ils peuvent détenir des parts qu’ils vendent avec profit lorsqu’ils déménagent. Une version appelée coopérative à capital limité fixe des limites de profit immobilier pour les membres et cherche à garantir l’accessibilité financière en limitant les valeurs de revente ; elle peut également être combinée avec une CLT pour empêcher la privatisation et garantir une accessibilité permanente. Un autre dispositif est la coopérative de crédit-bail à capital zéro, où les résidents paient l’équivalent d’un loyer et n’achètent ni ne vendent de parts.
La plupart des coopératives de logement abordable du pays se trouvent à New York, mais Philadelphie et d’autres villes en ont aussi quelques unes. Elles se forment souvent lorsque les locataires se regroupent pour racheter leur logement ou reprendre un complexe d’appartements mal géré, mais elles peuvent aussi être créées dans le but d’acquérir un immeuble. La Greene Street Artists Cooperative mentionnée par Johnson a été fondée en 1989 par des artistes qui ont converti une usine en logements grâce à des fonds fournis par les Pew Charitable Trusts, la William Penn Foundation et d’autres organisations.
Les logements coopératifs abordables créés et gérés par des personnes auparavant sans domicile fixe sont relativement rares. Le Cube, un immeuble de 22 unités situé sur la deuxième avenue à New York, a été réhabilité en 1988 et est décrit par son promoteur comme la première coopérative de logement pour les familles sans abri du pays. Comme beaucoup des 59 maisons de Philadelphie, il s’agissait auparavant d’un bâtiment municipal vacant.
Mais le Cube a été réaménagé par le comité de Cooper Square (CSC), et non par les futurs résidents, et les travaux ont été effectués par des entrepreneurs. Le financement provenait de plusieurs sources étatiques et fédérales, explique Val Orselli, ancien directeur exécutif du CSC. La coopérative dépend des revenus provenant d’un espace commercial au rez-de-chaussée et d’une antenne de téléphone portable sur le toit, sans lesquels elle serait «dans le pétrin», dit-il.
Dans les années 1980, New York avait un Urban Homestead Program qui accordait aux locataires des subventions pour rénover leurs bâtiments, mais selon M. Orselli, de tels efforts ont rarement été couronnés de succès. Il se souvient d’un groupe de locataires qui ont passé plusieurs années à essayer et ont finalement échoué dans la réhabilitation de leur immeuble dans le Lower East Side, jusqu’à ce qu’il les aide à obtenir un prêt à faible taux d’intérêt de la ville et à engager un entrepreneur professionnel. Il conclue qu’il est difficile de réaliser un tel projet sans financement extérieur et sans entrepreneur.
«Je suis profondément sceptique quant à cette approche. Dans le meilleur des cas, il faudra beaucoup de temps pour rénover ces propriétés, en particulier si vous devez apprendre aux gens comment le faire» explique M. Orselli.
D’autres communautés présentant certaines similitudes avec le projet de Philadelphie sont des petits villages coopératifs tels que ceux créés par l’organisation à but non lucratif SquareOne Villages à Eugene, dans l’Oregon. Un CLT est propriétaire du terrain, tandis que les résidents à faible revenu ou anciennement sans abri possèdent et contrôlent collectivement le logement par le biais de coopératives à capital limité ou de coopératives de location. La construction est financée par des dons et réalisée par des entrepreneurs, bien que l’équité de la sueur puisse être incorporée dans le modèle SquareOne.
Une communauté similaire, dirigée par Occupy Madison à Madison, Wisconsin, exige de tous les résidents une contribution sous forme d’apport de fonds, dont 32 heures pour aider à construire leur maison et 500 heures de bénévolat pour le village. Le village dispose d’un système d’autonomie coopérative mais est supervisé par le conseil d’administration d’Occupy Madison. L’organisation est en train de planifier un deuxième village et recherche des fonds du gouvernement local pour soutenir le projet.
L’organisation, la rénovation et la gestion des logements requièrent des compétences différentes, et quel que soit le modèle choisi par les militants de Philadelphie.
Selon Bennetch et Sterling, le groupe vise à créer une structure qui permet un travail de réhabilitation coopératif, une propriété collective et un engagement à long terme pour un contrôle communautaire de l’organisation.
Article original : https://shelterforce.org/2020/11/02/activists-win-control-of-vacant-philadelphia-buildings-now-what/
Traduction de Patrick Le Tréhondat
